Oelastiskt utbud förklarar fastighetskriser

Wednesday 22 September, 2021

Varför är det vanligt med fastighetskriser, men inte exempelvis fruktkriser? Skälet är i grunden att utbudet av fastigheter är oelastiskt, medan utbudet av frukt är betydligt mer elastiskt. Med detta avses att en eventuell ökad efterfrågan på frukt kan mötas med ett ökat utbud. 

Så är inte fallet med fastigheter. Fastigheter konsumeras under mer än hundra år och varje års inkrementella utbud av fastigheter utgör endast en liten del av det totala beståndet.

Dock är det betydligt lättare att möte en ökad efterfrågan av fastigheter än att möta en krympande efterfrågan. Har bankerna full frihet att skapa pengar är den enda relevanta kostnaden för fastigheter driftskostnaden, alltså pengar som krävs för att underhålla och värma upp lokalerna.

Restriktioner finns dock. Är det inte möjligt att obegränsat bygga på höjden eller under jorden finns en real gräns för hur mycket som kan byggas i varje givet läge - detta oavsett om kapitalet är helt gratis. Inkomstflödet från hyresgästerna måste på lång sikt också motsvara de rörliga driftskostnaderna.

När det gäller kriser är det intressanta dock vad som händer när efterfrågan blir mindre än förväntat. Om jämviktshyran plötsligt understiger de rörliga kostnaderna blir kapitalet utan ersättning. Och även om kapitalet endast kräver någon procents avkastning (som idag) är en sådan situation inte långsiktigt hållbar.

Därmed finns två möjliga tillstånd. Antingen är marknaden i balans och på uppgång, eller också är marknaden i ett zoombietillstånd. Intressant nog finns ingen egentlig gräns för hur länge zoombietillståndet kan vara. Det kan i värsta fall handla om trettio år eller mer. Japan är ett bra exempel på att nedgångar på fastighetsmarknaden kan pågå länge och leda till stagnation även i andra avseenden än när man bara ser till fastighetssektorn.

Kriser är inte något som inträffar bara av en olyckshändelse, det är något som med nödvändighet inträffar om kapitaluppbyggnaden pågår alltför länge. Det är inte frågan om utan när kraschen kommer. Är utvecklingen balanserad kan justeringarna också vara balanserade - kanske så obetydliga att de inte märks. Det är nämligen skillnaden mellan ett tänkt normaltillstånd och ett zoombietillstånd som avgör hur allvarlig krisen blir.

Om ekonomin till 30 procent är beroende av verksamhet som bygger på ökande skuldsättning blir krisen mycket allvarligare än om ekonomin bara till tio procent beror på ökande skuldsättning. Att styra om tio procent av samhällets ekonomiska aktivitet är smärtsamt, men inte omöjligt. Att styra om trettio procent är betydligt svårare.

Penningpolitik kan i praktiken inte användas för att parera en korrigering, eftersom förändringarna som måste till är reala. Fastighetssektorn *måste* krympa och kanske leva på sparlåga i tiotals år. Det finns helt enkelt inget alternativ, eftersom fastigheterna som redan byggts saknar potentiella hyresgäster.

Andelen av ekonomin som används för investeringar i fastigheter är bara en indikator, men det är i alla fall ett intressant mått på ett lands tillstånd. Bilden visar olika länders kombinationer av investeringar i infrastruktur och BNP per person för olika år från 1997 till 2016. Positionen ger en antydan om hur mycket av landets ekonomi som bygger på att banker och finansinstitut skapar pengar. Notera att en snabb kreditexpansion inte nödvändigtvis leder till inflation. Punkterna ger snarare en bild av hur stora konsekvenserna skulle bli om ekonomin hastigt skulle växla från ett tillväxttillstånd till ett zoombietillstånd.

Av bilden kan vi inte avgöra att fastighetsinvesteringarna baseras på skulduppbyggnad, men det är högst sannolikt då fastigheter ofta har en livslängd på närmare 100 år. Det kan också finnas speciella omständigheter som gör att ett land gör stora investeringar i fastigheter - exempelvis en snabb teknisk utveckling och/eller en snabbt ökande befolkning.

Länder som har hög investeringstakt i förhållande till sin BNP kan därför befinna sig i en skuldbubbla. Bubblan brister när den förväntade avkastningen på investeringarna inte längre motsvarar kapitalkostnaden. Den utlösande faktorn kan antingen vara en räntehöjning eller att reala faktorer över huvud taget inte längre ger stöd för en fortsatt utbyggnad av infrastrukturen. I det första fallet kan en expansiv penningpolitik eventuellt råda bot på krisen, i det andra fallet har landet nått vägs ände på riktigt och inga åtgärder kommer då att kunna mildra krisen - produktionen måste helt enkelt ställas om.

Finanskrisen 2007 är ett exempel på det förstnämnda, fastighetskrisen i Japan 1991 är ett exempel på det senare. Andra får spekulera i om situationen i Kina liknar USA mer än Japan. Jag skulle säga att parallellerna till Japan 1991 är starkare.